Tři měsíce do dražby a žádný plán

Příběh z poradny · muž 49 let, severozápadní Čechy · 2024 Kategorie: Dražba, exekuce, hypotéka

Říjen 2024. Roman dostal poštou „Dražební vyhlášku". Vyvolávací cena: 1 740 000 Kč. Jeho dům, ve kterém žil 18 let, ve kterém vyrostly jeho dvě děti, ve kterém pohřbil otce. Tržní hodnota podle realitky 3 200 000 Kč. Ve dvě hodiny ráno seděl v kuchyni a poprvé v životě brečel přes ruce položené na deskách stolu. Bylo mu 49.

Jak to celé začalo

Roman v roce 2007 začal podnikat. OSVČ, řemeslo, prosperoval. V roce 2010 si vzal s manželkou Janou hypotéku 2,4 milionu na rodinný dům v menším městě — splátka 14 800 Kč, sazba 5,2 %, splatnost 25 let. Vydělával 60—80 tisíc měsíčně. Hypotéku platil bez problémů 10 let.

V roce 2020 přišel covid. Klienti se zastavili. Roman v dobré víře — místo, aby zkrátil rozpočet — vzal si na chod podnikání podnikatelský úvěr 600 000 Kč, ručený jeho domem. To byla první chyba. „Tehdy jsem si říkal — covid je na pár měsíců, do roka to splatím. Splatil jsem to s úroky tři roky."

V roce 2022 přišel další úder — energetická krize. Roman pracoval s materiálem, jehož cena vzrostla o 40—60 %. Zákazníci v jeho cenovém segmentu se ztenčili. Příjmy spadly z 65 000 Kč měsíčně na 28—40 000.

V dubnu 2023 přestal splácet hypotéku. V srpnu 2023 přestal splácet podnikatelský úvěr. V listopadu 2023 přišlo první napomenutí od banky. V březnu 2024 přišlo upozornění o zesplatnění úvěru — celý zůstatek se stal okamžitě splatným. V červnu 2024 podala banka návrh na exekuci. V srpnu 2024 dostal Roman vyrozumění o exekuci. V říjnu 2024 — dražební vyhláška. Termín dražby: 22. ledna 2025.

Tři měsíce. A žádný plán.

To, co Roman v tu chvíli nevěděl

Když Roman ten říjnový večer plakal v kuchyni, věděl jednu věc: dražba je konec. „Prodají to za polovinu, celý život v tom byl, a já skončím v rodičovské garsonce." To byla pravda přibližně z 30 %.

Co Roman nevěděl:

Vědomí 1. Mezi dražební vyhláškou a vlastní dražbou běží minimálně 30 dnů. To je zákonná lhůta. Často víc. Jeho 22. leden — to znamená, že má více než 90 dnů, ne tři měsíce v ohraničeném slova smyslu. Dražba není zítra.

Vědomí 2. I po dražební vyhlášce má dlužník šest různých cest, jak dražbu zastavit nebo odložit. Šest. Ne nula. Ne jedna. Šest.

Vědomí 3. Vyvolávací cena v dražbě je úmyslně nízká. První dražba startuje na 2/3 znalecké ceny. Druhá — pokud první neprošla — na polovině. Třetí na 40 %. Roman měl dům odhadnutý znalcem na 2 610 000 Kč (konzervativní odhad — skutečný trh by dal 3 100—3 300). Vyvolávací cena 1 740 000 Kč byla skutečně 2/3 toho znaleckého odhadu. Ale tržní hodnota domu byla 3 200 000. Pokud by dům šel do dražby a prodal se za vyvolávací cenu, Roman ztratil 1,5 milionu Kč rozdílu mezi reálnou tržní cenou a dražebním výnosem — a dluh by stejně nebyl celý splacen (zbylých 350 000 by zůstalo viset jako pohledávka dál).

Tohle byl klíč: Romanův primární problém nebyl, že přijde o dům. Romanův primární problém byl, že přijde o dům A ZÁROVEŇ zůstane dlužit. Dražba není „čistý reset". Dražba je často nejdražší způsob ztráty domu.

Co Roman udělal

Druhý den ráno — po hodině spánku, kávě a sprše — Roman zavolal kamarádovi z mladších časů, který mezi tím vystudoval práva a stal se exekutorem. Ten kamarád ho odmítl převzít jako klienta (konflikt rolí — exekutor nezastupuje dlužníky), ale dal mu kontakt na advokáta, který se specializuje na obranu proti exekucím. Schůzka ten den ve 14 hodin, cena úvodní konzultace 3 000 Kč.

Advokát během 90 minut na flipchartu namaloval Romanovi šest cest a u každé řekl pravděpodobnost úspěchu, nákady, časový horizont. Tady jsou:

Cesta 1 — Dobrovolný prodej se souhlasem věřitele

Roman si sám najde kupce. Tržní hodnota domu 3,2 milionu. Roman dluží na hypotéce 1,8 milionu, na podnikatelském úvěru 410 000, na nákladech exekuce a soudních poplatcích zhruba 90 000. Celkem 2,3 milionu Kč. Z prodeje za 3,1—3,2 milionu by mu zbylo 800 000—900 000 Kč v hotovosti. Versus dražba, kde by zbylo 0—150 000 Kč.

Banka s tímhle obvykle souhlasí, pokud prodej proběhne před dražbou — banka má z toho jistý a rychlý výnos. Soudní exekutor také, protože ušetří na nákladech dražby.

Časový horizont: 30—75 dnů na prodej. Roman má 90+ dnů. Stihne to.

Cesta 2 — Refinancování s přechodem dluhu

Pokud Romanovi banka nebo jiný věřitel poskytne konsolidační úvěr 2,3 milionu Kč se zástavou domu, je dům uvolněn z exekuce a Roman pokračuje. Tohle vyžaduje, aby Roman měl DSTI/DTI v pořádku — což po roce a půl propadu příjmů má sotva.

Pravděpodobnost: nízká (15—25 %), pokud nezíská spolu-dlužníka.

Cesta 3 — Insolvence (oddlužení) s nemovitostí

V insolvenčním řízení může Roman navrhnout oddlužení s ponecháním obydlí. Po novele insolvenčního zákona 2024 je oddlužení 3leté pro každého (zkráceno z 5 let), a pokud je nemovitost obydlí, lze ji v určitých případech uchránit před prodejem (§ 398 InsZ).

Časový horizont: 60—120 dnů na podání návrhu, oddlužení trvá 3 roky.

Pravděpodobnost zachování domu: 30—50 %, pokud splňuje příjmové podmínky.

Cesta 4 — Předkupní právo spoluvlastníka

Roman má bratra. V katastru je dům zapsán jako Romanovo výhradní vlastnictví, ale otec před deseti lety daroval Romanovi i bratrovi podíl na pozemku (1/3 pro bratra). To znamená — bratr má předkupní právo. Pokud chce bratr zachránit dům koupí v dražbě, koupí ho za vyvolávací cenu bez konkurence ostatních zájemců.

Pravděpodobnost využití: závisí na bratrově ochotě a finančních možnostech.

Cesta 5 — Návrh na zastavení exekuce

Pokud dohromady zaplatí Roman během několika týdnů jistinu dluhu plus všechny náklady, exekuce se zastavuje. Tohle je relevantní, jen pokud má Roman přístup k 2,3 milionu Kč rychle — ze zápůjčky od rodiny nebo prodeje jiného majetku.

Pravděpodobnost: nízká. Ale stojí za to mít to v hlavě jako fallback.

Cesta 6 — Žaloba na neplatnost dražby (pouze po příklepu)

Tohle je fallback po dražbě. Pokud by dražba proběhla a Roman zjistil procesní vady (například nesprávné vyvěšení dražební vyhlášky, nesprávný odhad ceny, nedoručení usnesení), může do 3 měsíců po příklepu podat žalobu na určení neplatnosti dražby. Tohle je pojistka, ne plán A.

Co Roman zvolil

Roman po konzultaci s advokátem zvolil kombinaci cesty 1 a 4:

Krok 1. Roman ten samý den večer zavolal bratrovi. Vysvětlil mu situaci. Bratr — který bydlel v Praze, rodinný vztah s Romanem byl chladný od pohřbu otce, ale fungovali — řekl: „Romane, dejte mi 48 hodin." Druhý den volal zpět: „Mám pro vás 1,5 milionu. Ne víc. To je všechno, co mám likvidního."

Krok 2. Roman během dvou týdnů najal realitku specializovanou na rychlý prodej. Realitka odhadla tržní hodnotu na 3 050 000—3 200 000 Kč. Roman souhlasil s prodejní cenou 3 100 000 Kč, provize realitky 3 % (93 000 Kč). Realitka okamžitě začala marketing.

Krok 3. Roman zároveň podal návrh na odklad dražby podle § 266 OSŘ — z důvodu prodeje, který je v běhu. Soud návrh vyhověl a dražbu odložil o 90 dnů.

Krok 4. Realitka během 5 týdnů našla kupce za 3 050 000 Kč. Smlouva podepsána, zápis do katastru proběhl za 6 týdnů.

Jak to dopadlo

Finanční výsledek:

• Prodej domu: 3 050 000 Kč
• Hypotéka splacena: 1 800 000 Kč
• Podnikatelský úvěr splacen: 410 000 Kč
• Náklady exekuce, soudních poplatků, advokáta: 127 000 Kč
• Provize realitky (3 %): 91 500 Kč
• Roman dostal: 621 500 Kč

Versus pokud by šlo do dražby:

• Vyvolávací cena 1 740 000 Kč (pravděpodobný výnos 1,8—2,0 milionu)
• Dluhy stejné: 2 337 000 Kč
• Romanovi by nezbylo nic. Bylo by mu zbylo 300—500 tisíc Kč dluhu, který by stále vymáhali.

Rozdíl: 921 500 Kč. Plus reset, plus žádný zbytkový dluh.

Bratrovi Roman nakonec peníze nepotřeboval — prodej proběhl bez jeho zápůjčky. Ale gesto, že bratr v 48 hodinách dal dohromady 1,5 milionu, navždy změnilo jejich vztah.

Roman si pronajal byt v sousedním městě (12 500 Kč měsíčně), žije tam s rodinou. Z 621 500 Kč zaplatil dva roky předem nájem (300 000), složil rezervu na nepředvídané výdaje (200 000), a 121 500 použil na restart řemesla.

V březnu 2026 — rok a půl po té noci v kuchyni — vydělává znovu 55—70 000 Kč měsíčně, pomáhá manželce platit půjčku, kterou si vzala v té nejhorší době, a v sobotu chodí s dětmi na kávu naproti domu, kde předtím bydleli. „Dům jsem ztratil. Ale neztratil jsem se."

Co Roman pak řekl

V přepisu rozhovoru:

Jedna. *„Když mi přišla dražební vyhláška, myslel jsem si, že je konec. Není konec. Mezi dražební vyhláškou a vlastní dražbou je 30—90 dnů. To je čas. Použijte ho."*

Dva. „Dražba je nejhorší způsob, jak ztratit dům. Ne jediný. Dobrovolný prodej je vždy lepší než dražba, pokud máte aspoň 60 dnů času."

Tři. *„Zavolal jsem bratrovi, se kterým jsem dva roky nemluvil, a ten mi nabídl 1,5 milionu. To gesto změnilo všechno. Nesmějte se na rodinu, která vám nabízí pomoc, jen proto, že vám předtím nepomohla. Lidé reagují, když je situace skutečně vážná."*

Čtyři. „Advokát mě stál 95 000. Vrátilo se mi to 921 500. To není nákup. To je investice."

Pět. *„O dům jsem přišel. O sebe ne."*

Pokud jste teď v tomhle

Pokud vám právě přišla dražební vyhláška, ne, není pozdě — ale máte velmi konkrétní lhůty a od dnešního dne se každý den počítá. Tady je sedm věcí, které stojí za to udělat ještě tento týden:

1. Spočítejte si, kolik dnů máte do dražby. Lhůta od vyhlášky k dražbě je minimálně 30 dnů, často 60—120. Najdi přesné datum — to je váš horizont.
2. Najmi advokáta specializovaného na exekuce. Cena 3 000—5 000 Kč úvodní konzultace. Komplet 50 000—150 000. Vrátí se to v 90 % případů 3—10x.
3. Vyžádej si znalecký posudek. Pokud byl odhad nesmyslně nízký, máte 15 dnů od doručení na námitku.
4. Zhodnoť možnost dobrovolného prodeje. Pokud ti tržní hodnota převyšuje dluh, dobrovolný prodej je téměř vždy lepší než dražba.
5. Volej rodině. Lidi reagují, když je situace skutečně vážná. Zápůjčka z rodiny je zpravidla nejlevnější varianta záchrany.
6. Zvažte insolvenci jako fallback. Pokud má dluh přesahuje hodnotu majetku, oddlužení (3 roky po novele 2024) je legitimní cesta.
7. Komunikuj s bankou písemně, ne telefonicky. Banky obecně mají zájem o rychlý dobrovolný prodej víc než o dražbu. Ale hodnotí to případ od případu — písemný návrh dohody zvedne vážnost rozhovoru.

Pokračujte dál

Pokud vás příběh zasáhl a chcete v tématu pokračovat, podívejte se na náš plný průvodce Jak zastavit dražbu nemovitosti — všechny cesty nebo Hypotéku už nezvládám — všechny cesty, jak nepřijít o byt. Pokud potřebujete konkrétní pomoc s vaší situací, můžete se obrátit na advokáta z naší expertní sítě.

Ještě je čas — advisory magazine pro krizové životní situace. Příběh redakčně zpracovaný z reálného dotazu z naší poradenské databáze. Detaily, jména, místa a konkrétní částky jsou redakčně upraveny tak, aby nebyla možná identifikace osob. Smyslem příběhu je ukázat mechaniku rozhodování a možná řešení. Tento text není autoritativním právním stanoviskem ve smyslu zákona č. 85/1996 Sb., o advokacii, a nenahrazuje individuální právní poradu. Vydává La Isla Bonita Investment s.r.o., IČO 24095745.